5 Tipos de Escrituras de Propiedad Para una Inversión en Terreno Exitosa

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¿Qué es una escritura de propiedad? ¿Cómo es una escritura de propiedad? ¿Qué escritura debería usar?

Cuando llega a una etapa de comprar una propiedad, se utiliza una escritura de propiedad para transferir el título del dueño y vendedor actual al próximo – ¡USTED! Entonces, ¿cómo es una escritura de propiedad? ¿Cómo sabe cuál de las 5 escrituras principales es la que debe usar?

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¿En qué se diferencia una escritura de propiedad de un título?

Desde que comienza a buscar una propiedad para comprar y la encuentra, comienza a escuchar mucha terminología inmobiliaria.

Cadena de titularidad. Gravámenes, impuestos adeudados, limitaciones. Escrituras notariales.

Para alguien que está comprando un terreno por primera vez, esto puede desordenarle la cabeza. ¿Cadena de titularidad? ¿Escrituras – en plural? ¿Hay más de una? ¿Cómo saber cuál utilizar?

Cadena de Titularidad de la Propiedad

El primer punto  importante acá es que el título y la escritura no son lo mismo. El título es la parte legal de la titularidad de la propiedad. Decir que posee el título de la propiedad significa que usted posee los derechos legales sobre dicha propiedad. Cuando un inversor de terreno como yo habla sobre una cadena de titularidad, está hablando de los dueños anteriores.

Cuando usted compra un terreno, principalmente un terreno baldío rural, debe establecer una cadena de titularidad. Esto significa que usted puede rastrear los dueños anteriores de la propiedad (en cadena uno detrás del otro) hasta 30 o 40 años con anterioridad. No hay brechas donde usted no sepa quién era el dueño.

Usted puede hacer esto mediante una compañía de titularidad para que investiguen por usted, o puede intentar hacerlo usted mismo mediante el número de parcela de la propiedad (APN por su sigla en inglés). Si usted es nuevo en la compra venta de un terreno, recomendaríamos que contrate a una compañía de titularidad ya que este proceso puede tornarse extremadamente minucioso o difícil de comprender.

Mientras se encuentra en la maleza estableciendo la cadena de titularidad o ha contratado una compañía para que lo haga por usted, debería observar en los Derechos Minerales. Usted puede informarse sobre por qué esto es importante en este artículo.

Por lo tanto, el título hace referencia a los derechos legales de poseer algo, en este caso, el terreno. Usted ha probado esto mismo al establecer la cadena de titularidad.

Entonces, ¿qué es una escritura?

¿Qué es una Escritura de Propiedad?

Una escritura de propiedad es el documento legal que efectivamente transfiere la titularidad de la propiedad. La escritura y el título van de la mano. Una escritura debe ser un papel físico, de acuerdo a los Estatutos de Fraudes.

El estatuto de fraudes hace referencia a un requisito de que ciertos contratos deben ser por escritos, firmados por todas las partes involucradas en la transacción. El contrato debe incluir el tema, los costos/ precios asociados al mismo, el cesionario/comprador y cesante/vendedor, y cualquier otra parte involucrada (por ejemplo, un escribano). Esto protege a las partes y los activos involucrados, asegurándose de que hay evidencia suficiente para respaldar el contrato en un marco legal, de ser necesario.

Una escritura es utilizada en transacciones inmobiliarias para generar legalmente el título de propiedad y titularidad del cesionario/ comprador por parte del el cesante/ vendedor.  Una vez que todas las partes solicitadas han firmado la escritura, debe ser registrado en la oficina de Registros del Condado de Clerk para que pueda ser completamente válido. Pasando por alto archivar la escritura registrada no significa que pierde la titularidad de la propiedad; solo dificulta probar su titularidad y puede tener distintos tipos de consecuencias – como posiblemente perder la propiedad en una venta de embargo fiscal del condado.

Si cuenta con la escritura firmada y notariada, regístrela. En algunos condados, usted puede registrarla online con un servicio externo. Otros condados requieren que presente la escritura en persona en la oficina de registro. Un simple llamado al condado será suficiente para saber cuál es su caso.

¿Qué escritura utilizar?

Ahora usted sabe que el título es el derecho legal de su propiedad y que la escritura es el vehículo para obtener el título completamente. ¡Excelente! Solo necesita registrar la escritura en el condado y ya está listo para continuar.

Pero, ¿cómo sabe qué escritura utilizar? Hay 5 tipos de escrituras principales, y cada una es utilizada en situaciones específicas.

¿Qué es una escritura de garantía?

Dentro del alcance de las escrituras, esta es la mejor de todas. Se utiliza comúnmente en ventas de bienes raíces. Este tipo de escrituras significa que el cesante/vendedor garantiza al cesionario/comprador de un aspecto fundamental:

Que no había problemas con el título de la propiedad y que no había deudas o gravámenes sobre la propiedad. No solo durante el periodo de titularidad de ese comprador, pero durante toda la historia de la propiedad.

Esto no es nada increíble. El cesante le garantiza al cesionario la historia completa de la propiedad, que no ha habido inconvenientes respecto a la propiedad. El cesante utiliza esta escritura para hacerle saber el cesionario que tiene derecho legal para vender la propiedad y que la propiedad se encuentra libre de deudas y embargos.

Si se demuestra en cualquier momento posterior a la transacción que esto no es correcto, el cesante será responsable y tendrá que demostrar la cadena de titularidad de la parcela o compensar al cesante por cualquier impuesto o gravamen impago no establecido. Usted se encuentra garantizado de por vida durante todo el tiempo que usted decida poseer la propiedad.

Una escritura de garantía ofrece el mayor nivel de protección para cualquier comprador. Por cierto, nosotros utilizamos esta escritura para nuestros compradores en Compass Land USA para asegurarnos de que usted se sienta completamente a salvo y satisfecho con la compra de su terreno.

Si usted está buscando comprar una propiedad y el cesionario no está dispuesto a utilizar una escritura de garantía, usted debería preguntar al respecto. ¿Por qué no? ¿Existen inconvenientes sobre la propiedad que usted no sabe? ¿Existes deudas o gravámenes impagos sobre la propiedad actualmente?

Si usted  no puede obtener una escritura de garantía, no significa que su sueño de comprar un terreno está muerto. Existen varias situaciones específicas donde una escritura de garantía no aplica. Por lo tanto, deberá indagar un poco más en la historia de la propiedad y usted deberá comprender completamente el historial y estar seguro antes de avanzar en la compra.

¿Qué es una escritura de garantía especial?

Este segundo tipo de escritura es similar, pero no exactamente igual a la escritura de garantía y no provee tanta protección al comprador como la escritura de garantía. Una escritura de garantía especial es diferente porque el cesante no cubre todo el historial de la propiedad (lo que si haría la escritura de garantía, recuerde).

El cesante solo garantiza en caso de reclamos o inconvenientes que hayan ocurrido con el título durante el periodo de su titularidad. La garantía no se extiende más allá de esos años de titularidad, ya sea al pasado o al futuro. El cesante no posee responsabilidad legal de ningún inconveniente respecto a deudas o títulos ocurridos fuera de su posesión.

El cesante, caso similar al de la escritura de garantía, garantiza que posee derecho legal completo para vender la propiedad.

La escritura de garantía especial se utiliza normalmente para ventas de propiedades comerciales. Una variación de escritura es la Escritura de Garantía General utilizado normalmente en transacciones de propiedad.

No hay ningún problema en utilizar la Escritura de Garantía Especial. Utilizar esta escritura no implica que no debería avanzar con su compra del terreno. Por favor, no piense que otro tipo de escrituras en esta publicación son inútiles solo porque la escritura de garantía es la mejor opción.

He comprado propiedades con Escritura de Garantía Especial. ¿Recuerda cuando mencioné que una buena cadena de titularidad puede establecer el historial de titularidad hasta 30 – 40 años atrás? He utilizado una escritura de garantía especial para comprar propiedades de cesantes  que han poseído el terreno por 40 – 50 años. ¡Esto excede la duración de la cadena de titularidad recomendada!

Yo me siento confiado en utilizar este tipo de escritura de garantía especial en estas situaciones. El cesionario no puede recordar toda la historia de la propiedad, por lo que no se sentían seguros de utilizar una escritura de garantía. Con un poco de trabajo extra, pude realizar una copia de la escritura y llevar a cabo la investigación de la cadena de titularidad más allá de su posesión.

¿Qué es una escritura de traspaso de finiquito?

Este tercer tipo de escritura normalmente es utilizado entre familiares, amigos o allegado. En alguna ocasión, puede escucharlo como una Escritura de No Garantía.

Esta escritura es utilizada principalmente entre personas que se conocen o cuando no se vende nada o no hay intercambio monetario.

Una escritura de traspaso de finiquito casi no ofrece protección al cesionario. No hay garantía en la cadena de titularidad, titularidad completa de la propiedad o de que la propiedad se encuentra libre de gravámenes o deudas. Tampoco hay garantías en relación a la calidad del título.

También pueden utilizar la escritura de traspaso de finiquito para corregir cualquier inconveniente sobre la escritura original, tales como: error en la escritura de algún nombre, falta de alguna firma, falta de registro de un documento en el condado o para que el documento cumpla con los estándares del condado.

Recomendaría que no utilicen esta escritura para comprar una propiedad, al menos que se la compre a alguien muy conocido y confiable, ya que hay mucho en juego. Usted va a querer llevar esta transacción bajo el menor riesgo posible.

¿Qué es un Boleto de Compra Venta?

Este cuarto tipo de escritura deberá ser utilizado únicamente en situaciones específicas.

Como cualquier otro tipo de escritura mencionado aquí, técnicamente transfiere la titularidad de la propiedad del cedente al cesionario. Lo que el boleto de compra venta dice realmente es que se está transfiriendo el derecho de vender la propiedad en el futuro. No cubre ninguna garantía sobre el título – solo el derecho legal real de poseer la propiedad.

En términos simples, el boleto de compra venta transfiere el derecho al cesionario de vender la propiedad en el futuro pero no transfiere necesariamente el derecho legal de poseer la propiedad.

¡Engañoso! Entonces, usted no posee la garantía real del título y posesión de la propiedad, ni se encuentra garantizado de que la propiedad se encuentra libre de deudas o gravámenes u otras limitaciones. El cedente no toma ningún crédito o responsabilidad de lo que le haya pasado a la propiedad antes o después de su posesión. En esencia, el cedente se está lavando las manos.

Utilizar esta escritura implica que el vendedor podría tener el titulo adecuado del lote y podría crearlo, pero no está garantizado y no hay consecuencias. Evitaría comprar un terreno con esta escritura.

¿Qué es una escritura de transferencia?

El quinto y último tipo de escritura que vamos a describir es el de transferencia.  Este tipo de escritura transfiere la titularidad de la propiedad del cedente al cesionario por un precio determinado. En contraste con la escritura de transferencia de finiquito, el cedente y el cesionario normalmente no se conocen y no son familiares.

Esta escritura garantiza que el cedente no ha cedido el título a alguien más anteriormente. Con esta escritura, nadie más puede comprar la propiedad por fuera de usted. Esto no garantiza que la cadena de titularidad es clara (lo que sí haría una Escritura de Garantía o Garantía Especial) o que la propiedad se encuentra libre de deudas y gravámenes.

Una Escritura de Transferencia puede utilizarse para transferir derechos de propiedad a un Fiduciario o a un negocio. Estos son excelentes para esta situación, pero si está comprando un terreno a un dueño privado o compañía como un individuo, no recomendaría utilizar este tipo de escritura.

¿Cómo es una Escritura de Propiedad?

Cada uno de los cinco tipos de escrituras que hemos descripto se estructurará diferente. Cada uno tendrá algunos componentes en común:

  • El nombre completo del cedente/vendedor (y cualquier vendedor adicional)
  • El nombre completo del cesionario/comprador (y cualquier vendedor adicional)
  • La locación física de la propiedad
  • La descripción legal de la propiedad
  • Una declaración describiendo que el cedente/vendedor es el dueño legítimo de la propiedad y posee derecho legal de transferir el título
  • Una declaración describiendo que el cedente/vendedor toma cualquier paso necesario para asegurar la titularidad de la propiedad y que el título es transferido exitosamente al cesionario/comprador

Si está usando una Escritura de Garantía o una Escritura de Garantía Especial, debe poseer una declaración describiendo que la propiedad se encuentra libre de limitaciones y deudas y que no hay demandas pendientes sobre la propiedad.

En caso de poder tener acceso a una copia de la escritura previa utilizada para transferir la propiedad, usted puede utilizarla como guía para crear la de usted. Si nunca ha comprado una propiedad en el pasado, sugiero que contacte a un paralegal o un abogado para que lo ayude a crear una escritura y asegurarse de que sea jurídicamente vinculante.

Conclusión

Cuando esté buscando una terreno para comprar, usted puede utilizar 5 tipos de escrituras: Escritura de Garantía, Escritura de Garantía Especial, Escritura de Traspaso de Finiquito, Boleto de compraventa y Escritura de transferencia.

Una escritura de garantía es la mejor opción. Esto lo protege de cualquier problema pasado o futuro en relación al título de la propiedad y de cualquier deuda o gravamen pendiente.

Si nunca ha comprado o vendido un terreno antes y no sabe cómo realizar una escritura, le recomendaría recurrir a un paralegal o un abogado para que lo ayude. Usted incluso puede utilizar una página web como RocketLawyer para acceder fácilmente a la asistencia online.

En Compass Land USA no perdemos el tiempo entre traspaso de finiquito, boleto de compra venta, o escritura de transferencia. Somos confiables sobre las propiedades y el estado saludable en el que lo compramos. Es por eso que nosotros sólo utilizamos la escritura de garantía o escritura de garantía especial. El tipo de escritura que utilizamos depende de la propiedad específica.

Si tienen alguna duda sobre las escrituras que utilizamos o como traspasar la propiedad, por favor déjenos un comentario a continuación. ¡Esperamos con ansias escucharlos!

La información expuesta en este artículo no debe tomarse como asesoramiento legal. No soy abogado, y si está considerando hacer un poco de investigación, le recomendaría pedir ayuda para una compañía de títulos o un paralegal para comprender cuáles son las opciones. Esto puede ser difícil o abrumador para realizar una investigación apropiada, especialmente para alguien sin experiencia. Una agencia de títulos local o un paralegal pueden ayudarlo para saber con seguridad cuáles son los derechos incluidos en la propiedad.

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