¿Cómo funcionan los Derechos Minerales? ¿Qué son los Derechos Minerales? ¿Quién posee los Derechos Minerales de mi propiedad?
Voy a responder todas estas preguntas, y al final tendrás una idea clara y comprenderás cómo funcionan los Derechos Minerales y cómo afectan tu propiedad. Antes de poder hacer eso, necesitamos entender exactamente qué son los Derechos Minerales y por qué fueron creados.
¿Qué son los Derechos Minerales y los Derechos de Superficie?
Poseer los Derechos Minerales de una propiedad significa que el titular los mismos tiene la autoridad de explotar, minar y producir cualquier mineral encontrado allí. El dueño es libre de vender, donar o ignorar los minerales. Esto puede incluir productos básicos como gas, petróleo, carbón, mena, piedras, arena y sales.
En pocas palabras, los Derechos Minerales incluyen todo lo que se encuentra debajo de lo que el ojo puede ver. Son todas las capas inferiores. Y los Derechos de Superficie hacen referencia a todo lo que el ojo puede ver. La tierra en sí misma, la vegetación en ella, todas las plantas y la superficie entera del terreno.
El problema con los Derechos Minerales y Derechos de Superficie es que no necesariamente son vendidos juntos. Con frecuencia los Derechos Minerales, del Agua y de la Madera son vendidos por separado del terreno como tal – han sido separados previamente. Puedes haber escuchado esto como “división de bienes”.
Historia Rápida – ¿Cuándo comenzaron los Derechos Minerales?
En la época colonial (1600), la posesión de terrenos en los Estados Unidos estaba bajo la Ley Inglesa común. Esto significaba que los Derechos Minerales pasaban de dueño junto con los Derechos de Superficie cuando la propiedad se vendía o cambiaba de propietarios.
Esta fue una práctica estándar hasta inicio de los años 1900 cuando Texas comenzó a permitir que los dueños de las propiedades vendieran los Derechos Minerales (se hizo oficial con la Ley de Renuncia de 1919). El Gobierno Federal seguido brevemente por la Ley de Arrendamiento Mineral de 1920, permitió al Buró de Administración de Terrenos arrendar propiedades federales para acceder a la extracción de carbón, fosfato, potasio y otros minerales valiosos bajo tierra.
El resultado de estos actos ahora a mitad del 2019 mientras escribo esto, es que un individuo puede poseer los Derechos Minerales separados de los Derechos de Superficie de una propiedad. Esto no es practicado comúnmente en otros países.
Esto es realmente bueno para los dueños individuales de terrenos en los EE. UU, ya que le da a las personas una forma extra de hacer dinero. Pero también hay muchas dificultades que vienen con ello. Lo que nos lleva a nuestra siguiente pregunta.
¿Quién posee los Derechos Minerales?
Hablando de comprar y vender terrenos en EE. UU, no se da por sentado que los Derechos Minerales y los Derechos de Superficie sean vendidos juntos. No es una garantía de que cuando compres un terreno poseas hasta el núcleo de la tierra.
Afortunadamente, puedes averiguar si eres dueño de los Derechos Minerales de tu propiedad. El primer lugar que deberías revisar es la Oficina del Secretario de Registros del condado. Esta oficina tiene registros de todos los tipos de transacciones en el condado, incluyendo traspasos de propiedades. Generalmente puedes hacer una búsqueda completa en línea, y la mayoría de los condados tienen imágenes de las escrituras a las que puedes acceder (usualmente es gratuito, pero en caso de que no lo sea sólo con un par de dólares podrás acceder a una copia). Si el condado no tiene una base de datos en línea, necesitarás ir a la Oficina del Secretario para acceder a sus registros.
Para realizar la búsqueda con la Oficina de Secretaría, necesitas el número de parcela de tu propiedad (también se le conoce como APN). Con el APN y la descripción legal de la propiedad puedes revisar en la base de datos en línea de la secretaría y extraer el historial de todas las transacciones de la propiedad. Aún si no hay base de datos en línea, necesitarás el APN y la Descripción Legal para obtener los registros de la Oficina de Secretaría.
Puedes ver un ejemplo de una Escritura de Propiedad Mineral aquí. Este sería el tipo de documento que deberías encontrar en tu búsqueda en la Oficina de Secretaría.
¿Dónde se registran los Derechos Minerales?
Ahora vas a establecer la denominada “cadena de título”. Esto significa que vas a crear una cadena de eventos, retrocediendo en el tiempo, para llevar un seguimiento de la posesión de los Derechos Minerales, y cómo ha cambiado de dueños con el paso de los años.
Recomiendo comenzar con tu posesión y el año en que compraste la propiedad, e ir retrocediendo en el tiempo a partir de allí. Verifique la escritura que le otorga el título de propiedad y vea si menciona algo sobre la transferencia de Derechos Minerales. Si no logra encontrarlo, no se preocupe. Actualmente no es común que los Derechos Minerales sean transferidos con el título de propiedad.
Puedes usar tu escritura de propiedad para saber a quién se le realizó la compra (si no lo recuerdas), y luego buscar el nombre del dueño anterior en la base de datos de la secretaría. Luego puedes tomar su información, y ver una copia de su contrato y a quién le compró la propiedad. Lee cada contrato cuidadosamente para ver si los derechos de la propiedad fueron transferidos con el título de propiedad. A menos de que esté explícito y claramente establecido que los Derechos Minerales no están incluidos en la venta, puedes asumir que seguramente fueron vendidos y transferidos en conjunto.
Tendrás que continuar este proceso hasta conseguir el primer momento en el que los Derechos Minerales fueron transferidos por separado de los Derechos de Superficie de la propiedad. Tendrás que retroceder cincuenta o cien años, así que prepárate.
Sé que esto suena como una tarea complicada, y sí requiere cierta búsqueda y atención detallada. Si esto te hace sentir nervioso y no te quieres complicar con ésto, también puedes usar una compañía de títulos para hacer una Búsqueda de Derechos Minerales (sin embargo, esto puede ser bastante costoso). Yo recomendaría contratar a una compañía de títulos para ayudarte si nunca has realizado una búsqueda de título antes.
Hay una parte extra complicada en esto: espacios vacíos en la cadena de título. Una brecha se da cuando no se puede determinar en los registros del condado cómo alguien se volvió dueño de los Derechos Minerales o de Superficie. De alguna forma, a lo largo de la cadena, las escrituras de propiedad dejarán de indicar quién posee los Derechos Minerales. Algunas tendrán errores y dirán que los Derechos Minerales son transferidos con la venta.
Si alguna escritura de propiedad previa no incluye la transferencia de los Derechos Minerales, se puede asumir que a partir de ese momento los Derechos Minerales están separados de los Derechos de Superficie. Independientemente de lo que diga una escritura de propiedad más reciente.
Por ejemplo, si en 1910 John Smith cede su propiedad a Jacob Wall, pero John conserva los Derechos Minerales. En todas las transacciones a partir de esa fecha en 1910, se transfieren los Derechos Minerales y los Derechos de Superficie por entidades separadas. Jacob Wall es dueño de los Derechos de Superficie. Y John Smith retiene la posesión de los Derechos Minerales, y es libre de hacer con ellos lo que desee. Si diez años después, en 1920 Jacob Wall vendió su propiedad a alguien más, Él no puede vender los Derechos Minerales. Incluso si Jacob los incluyó en la escritura de propiedad, ya que no eran de Él para venderlos, y el siguiente dueño no los recibe con el traspaso.
¿Cómo funcionan los Derechos Minerales? ¿Quién posee los Derechos Minerales?
Ya tienes una idea general de lo que son los Derechos Minerales y los Derechos de Superficie, y cómo determinar quién los posee. Entonces, ¿Cómo te afecta eso?
Si eres dueño de los Derechos de Superficie, pero no de los Derechos Minerales, y tu propiedad parece tener bienes valiosos bajo tierra, puedes encontrarte en una lucha cuesta arriba. Debido a que los Derechos Minerales superan a los Derechos de Superficie.
Quizá este no sea el caso el 100% del tiempo, siempre hay circunstancias especiales – pero es la norma. Esto puede causar mucha tensión si el dueño de los Derechos Minerales quiere acceder a la propiedad, y el dueño de los Derechos de Superficie se resiste.
El dueño de los Derechos Minerales debería acercarse al dueño de los Derechos de Superficie con un convenio de acceso, el cual podría detallar cómo se haría el acceso a la propiedad y cuándo. Incluso puede tener una oferta de compensación (si no es así – ¡Negocia una!).
Se siente frustrante, pero como el dueño de los Derechos de Superficie puedes mantener al dueño de los Derechos Minerales fuera de tu terreno. Y las posibilidades son que, si querías continuar tu lucha y llevarlo a una corte superior, probablemente perderás. Como el dueño de los Derechos de Superficie deberías cooperar. Es tu mejor alternativa.
En vez de eso deberías enfocarte en cómo y cuándo será otorgado el acceso, y en obtener una buena compensación. Recomiendo contratar un abogado o paralegal que te asista con el convenio de acceso.
¿Por qué vender o alquilar los Derechos Minerales?
¡Para obtener cierto ingreso de dinero! Si llegas a poseer los Derechos Minerales de una propiedad, puedes alquilarlos si no quieres extraer y explotar por ti mismo. Esto puede ser difícil de documentar apropiadamente, especialmente si estás considerando alquilarlos a una gran compañía que tiene un equipo de abogados que se aseguren de conseguir el mejor trato. Sería mejor para ti contratar a un abogado para asegurarse de que el alquiler tenga una fecha de expiración que ambas partes obedezcan.
Algunas áreas de EE. UU. están bendecidas actualmente con minerales valiosos. Si posees tierras en uno de estos estados, puedes estar en buena posición para alquilar tus derechos y generar algún dinero. Revisa la lista a continuación para averiguarlo:
- Cobre – Arizona, Nuevo México, Utah, Nevada.
- Feldespato – Calorina del Norte, Virginia, California, Oklahoma, Idaho, Georgia, Dakota del Sur.
- Litio – Nevada, Carolina del Norte.
- Plata – Alaska, Idaho, Nevada.
- Oro – Nevada, Alaska, Colorado.
- Hierro – Michigan, Minnesota, Utah.
- Gas Natural – Texas, Louisiana, Pensilvania, Oklahoma, Ohio.
¿Cómo los Derechos Minerales afectan tu decisión de comprar un territorio?
Quizá estés agobiado luego de leer esto. No deberías dudar en continuar la compra de tu terreno. En la mayoría de los casos, a menos de que estés buscando comprar una propiedad cerca de una mina activa o de un sitio de perforación, tus Derechos de Superficie serán suficientes.
Si estás buscando comprar una propiedad residencial en un área desarrollada, no deberías detenerte porque los Derechos Minerales no están incluidos. Incluso si estás buscando comprar una parcela de 40 u 80 acres en el medio oeste, aun así yo no dudaría en la compra.
Sólo debes saber antes de avanzar que comprar los Derechos de Superficie no significa que automáticamente eres dueño de los Derechos Minerales. Puede resultar que si lo seas, pero no es seguro.
Conclusión en Derechos Minerales
Los Derechos Minerales están bajo tierra, y los Derechos de Superficie son el piso y el terreno en sí. No puedes asumir que cuando compras el terreno, los Derechos Minerales también son tuyos automáticamente. Puedes revisar esto estableciendo una cadena de título, o contratando a una pequeña compañía para hacer la búsqueda de los Derechos Minerales por ti.
¿Alguna vez has participado en una búsqueda de Derechos Minerales? ¿Frecuentemente alquilas o posees los Derechos Minerales de una propiedad? ¡Me interesaría conocer cómo te está yendo!
La información en este artículo no debe ser interpretada como un asesoramiento legal. No soy abogada, y si estás lidiando con esta situación te recomiendo obtener ayuda de un paralegal para evaluar cuáles son tus opciones. Puede ser difícil y abrumador hacer la búsqueda de Derechos Minerales, especialmente para alguien sin experiencia. Para estar seguro de qué derechos están incluidos con tu propiedad, una pequeña agencia local o un paralegal puede ayudarte. Alquilar los derechos y la determinación de accesos puede volverse una situación muy difícil y problemática, así que lo mejor es obtener asesoramiento profesional.
Frases de búsqueda comunes para derechos minerales:
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