¿Qué necesitan saber a la hora de comprar un terreno en Florida?

¿Qué son los humedales de Florida? ¿Dónde se encuentran? ¿Cuáles son las zonas de inundación de Florida? Lean este artículo antes de comprar un terreno.

Si están planeando comprar un terreno en Florida, es importante que se informen sobre ciertos temas, especialmente todo aquello relacionado a las zonas de inundaciones y humedales. ¿Se preguntan qué son los humedales? Continúen leyendo, este artículo podría ahorrarles miles de dólares y evitarles un gran desengaño.

Breve descripción – ¿Por qué comprar un terreno?

El concepto de comprar e invertir en un terreno no es siempre comprendido. La mayoría de las personas no saben con seguridad cómo funciona la compra de terrenos e incluso un menor número de personas entienden cómo invertir en tierras es una estrategia astuta para diversificar la cartera. Procuren no ser parte de estos grupos.

Los terrenos como gran inversión no es un tema popular, por lo que significa una fantástica oportunidad para ustedes.

Aquí presentamos 3 grandes razones de porqué  las personas compran terrenos:

1. Las tierras son un recurso limitado – ¡Hay mucho terreno aún!
2. Las tierras son  recursos tangibles, no pueden desaparecer como las acciones.
3. Las tierras son asequibles. Pueden financiar cualquiera de nuestros terrenos en venta.

Si buscan mayor información al respecto, aquí hay 9 razones de porqué las tierras son una gran inversión.

Entonces, ahora que están convencidos de que comprar un terreno es una buena idea (*guiño*), se alegrarán al saber que no necesitarán un agente inmobiliario o un corredor y que ni hacer mucho papeleo durante el proceso.

No se puede controlar el clima

Nosotros compramos muchos terrenos en Florida, y podemos decirte que no deben dejar que las zonas de inundación u otros asuntos relacionados con el agua los espanten de comprar un terreno allí. Es lo mismo que comprar un terreno en cualquier otra parte, solo tienen que investigar sobre el lote antes de la compra.

Cada estado cuenta con complicaciones naturales que hay que tratar con cautela. Si se encuentran en el noreste en zonas como Nueva York, Vermont o Maine y deciden comprar un lote retirado; no podrán acceder al terreno durante los meses de invierno debido a la nevada.

Si están en la costa oeste en un estado como California, tendrán la preocupación de que su terreno en zona rural sea  víctima de incendios forestales (¡los cuales han empeorado en los últimos años!).

Si están en la Costa del Golfo y en los estados del sudeste tendrán que ser cautelosos con los huracanes y las inundaciones resultantes. Si están en la zona central de Estados Unidos tendrán que tener precaución con los tornados. Habrá que estar atento a algún aspecto en cada estado y en cada estación. Es por esto que es sumamente importante realizar la investigación y diligencias debidas antes de comprar una propiedad.

Preguntas previas a comprar un terreno

En Compass Land USA llevamos a cabo los procedimientos debidos en todas las propiedades antes de comprarlas. En caso de intentar comprar la propiedad ustedes mismos, deberían comenzar la investigación y el proceso de  debida diligencia con las 15 preguntas que presentaremos a continuación (pueden encontrar mayor información de las preguntas y de porqué son importantes en este artículo):

1. ¿Cuál  es la cadena de títulos? En otras palabras, ¿saben quién es el dueño? Para poder determinar si la propiedad posee una cadena de título clara y concisa,  se debe comenzar siempre por pedir una copia de la escritura. En caso de que no tengan la escritura, se puede verificar el historial de la escritura en la página web del condado.
2. ¿Cuáles son los impuestos atrasados de la propiedad? Una vez que se haya determinado quién posee el terreno, el próximo paso es confirmar el monto de los impuestos atrasados, gravámenes, o deudas sobre la propiedad (si hubiesen).
3. ¿La propiedad se encuentra en una Asociación de Propietarios de Condominios [HOA por su sigla en inglés] o en una Asociación de Propietarios [POA por su sigla en inglés]? Cuando se compra un terreno es importante saber si la propiedad a comprar es parte de una HOA/POA porque normalmente cada una presenta una cuota anual, restricciones propias y reglas de uso de la propiedad que se deben tener en cuenta.
4. ¿Cuál es la zonificación de la propiedad? ¿Es edificable? ¿Qué otras construcciones son posibles o se encuentran planificadas en los terrenos circundantes? ¿La propiedad es rural, residencial o comercial?
5. ¿Para qué se puede usar el terreno? Las categorías más comunes de terrenos baldíos son recreacional, residencial y sin desarrollar. Es importante seguir los requerimientos de zonificación y los reglamentos de HOA/POA.
6. ¿La propiedad posee servicios? No es común que las propiedades desocupadas y rurales cuenten con servicios. Si la propiedad es parte de una subdivisión desarrollada, existe la posibilidad de tener acceso al menos a electricidad y agua, pero habrá una tarifa de conexión para activar los servicios.
7. ¿Qué impuestos se pagan?  El terreno es más barato de poseer a largo plazo que cualquier otro patrimonio inmobiliario, tales como viviendas adosadas o edificios de apartamentos. En estos casos también se tiene que verificar el monto anual de impuestos en la propiedad antes de comprarla. Como propietario, será responsable de los impuestos inmobiliarios.
8. ¿La propiedad cuenta con servicios comunes? Si bien no es usual, a veces existen servicios comunes (agua, tanque séptico, calle, etc.) o áreas comunes que el propietario de la vivienda o desarrollador tendrá que administrar.
9. ¿Cómo se accede a la propiedad? Las propiedades rurales son fantásticas y muchas personas valoran la privacidad de estos lugares.  Sin embargo, a veces estas propiedades no poseen acceso vial legal. Técnicamente, esto significa que deberían ingresar de manera ilegal por el lote de un vecino o por una ruta de acceso privado para llegar al terreno.
10. ¿La propiedad se encuentra en tierras pantanosas? La zona de tierras pantanosas generalmente no resulta atractiva para compradores o inversores. Estas zonas se encuentran saturadas con agua ya sea por temporada o de forma permanente y, por lo tanto, tendrán pantanos y ciénagas. Más adelante en este artículo trataremos este tema en detalle.
11. ¿Cuál es el tamaño de la propiedad? Es crucial conocer el tamaño y la forma de la parcela. Esto les permitirá saber cuánto se puede construir o cuánto espacio tendrán para recorrer.
12. ¿El terreno se encuentra cerca de una servidumbre ecológica? Una servidumbre ecológica es una restricción sobre un segmento de la propiedad para proteger sus recursos. Es un acuerdo jurídicamente vinculante que limita al propietario de plantar, limpiar o cazar en ciertas áreas del terreno.
13. ¿Quién posee derechos minerales en mi propiedad? Los derechos minerales, forestales o de agua sobre el terreno normalmente se poseen de forma separada al terreno mismo. Aquí pueden encontrar información sobre cómo funcionan los derechos minerales.
14. ¿Hay acuíferos? Un acuífero puede ser un río, arroyo, lago, manantial, estanque, corriente – un cuerpo de agua existente en la propiedad. Un acuífero puede incrementar potencialmente el valor de la propiedad o, si  se trata de un pantano o una ciénaga, disminuir el valor.
15. ¿Quiénes son los vecinos? ¿Quiénes son los vecinos alrededor de la parcela? ¿Si tuviesen que vender esta propiedad nuevamente en un año, sería atractivo para otro posible comprador?

Qué observar en un terreno en Florida

Si ya han atravesado estas 15 preguntas para la posible propiedad, van por buen camino. Sin embargo, tal como mencionamos anteriormente, existen aspectos específicos del estado a tener en cuenta. A la hora de comprar un terreno en Florida, es importante estar informado sobre zonas de inundaciones, tierras pantanosas y cauces.

Técnicamente, todo el estado de Florida es zona de inundaciones ya que se encuentra a nivel del mar. Obviamente, hay áreas que reciben más agua que otras, pero en un lote de Florida encontrarán agua estancada después de precipitaciones. Por lo tanto, comprar un terreno ubicado en zona de inundaciones no es necesariamente algo terrible.

Los humedales de Florida y la compra de terreno

Comencemos por los humedales. Los humedales son ecosistemas del tipo de pantanos o ciénagas donde el suelo siempre está cubierto con agua. ¿Han oído el dicho “Dios creó al mundo, pero los holandeses crearon Holanda?

Holanda está debajo del nivel del mar, casi todo el territorio podría ser humedal pero los holandeses están constantemente bombeando agua haciéndola retroceder hacia el océano. Así serían sus vidas si intentaran construir sobre humedales en Florida. Estarán constantemente peleando contra el agua y será muy costoso mitigar el agua hacia otro lado.

También tendrán que prestar atención a los manantiales nocivos existentes en los humedales.  En este caso, tendrán que tener permisos especiales del condado los cuales llevan mucho trabajo. Al menos que se encuentren perdidamente enamorados de la propiedad, no recomendamos comprar la propiedad designada como humedal.

Pueden verificar en el mapa de la página web del Servicio de Peces y Fauna de Estados Unidos con la dirección de la propiedad  para ver si se encuentra en zona de humedales. Click aquí para ir al mapa.

Para usar el mapa, hagan click en el enlace “Mapa de humedales” al final de la página. Acepten los términos y condiciones para usar el mapa. Luego de aceptar los términos pueden buscar la ubicación específica o la dirección en el mapa; por ejemplo, Okeechobee, FL, USA. Hagan click en “Leyenda” en el margen derecho de la página para observar todas las zonas identificadas como humedales en el área, entre los rangos de ribereñas, lagos, estanques de agua dulce y aguas profundas.

Zonas de inundaciones de Florida y compra de terreno

Las zonas de inundaciones son diferentes. Las zonas de inundaciones están descriptas por el 1% de posibilidad anual de inundación o 1 en 100 años de inundación. Existen distintas zonas descriptas por FEMA (Agencia Federal para Manejo de Emergencias). La zona X tiene el menor nivel de riesgo de inundación, mientras que las propiedades en la Zona A o Zona AE son consideras las de mayor riesgo de inundación.

Se puede verificar fácilmente en el Mapa de inundación de FEMA o en el mapa GIS del condado para observar en qué zona se encuentra la propiedad. Para utilizar el Mapa de Inundaciones FEMA busquen la ubicación o dirección exacta; por ejemplo, Okeechobee, FL, USA. Pueden descargar los mapas y ver cualquier revisión o modificación publicada.  También podrán ver las áreas etiquetadas en el mapa como “Área de mínimo riego de inundación”, “Zona AE”, “Zona A”, etc.

Para utilizar el mapa GIS del condado, comiencen por buscar en Google el condado, por ejemplo, mapa GIS Condado Charlotte. Pueden encontrar este mapa aquí. Esto solo funciona si saben el condado donde se encuentra la propiedad. Pueden chequear rápidamente en su escritura en caso de que no lo recuerden.

Deberán buscar la dirección específica de su propiedad (como calle Principal 3), en vez de buscar un área general (como Okeechobee). Vayan al “Estrato” en el margen superior izquierdo del mapa y seleccionen “Nuevas Zonas de Inundación FEMA”. Asegúrense de tener la leyenda visible. Luego, podrán observar si su propiedad se encuentra en zona de inundación y qué zona es.

Nota: Cada sistema de mapeo GIS del condado es diferente, por lo que la terminología puede variar. Si encuentran dificultad a la hora de usar el GIS del condado, pueden llamar para pedir ayuda.

Comprar una propiedad ubicada en zona de inundación no es tan terrible, porque recordarán que técnicamente es el caso de toda Florida. Solo sepan en qué zona se encuentra ya que es más fácil obtener una cobertura de seguro para zonas de bajo riesgo de inundación que para zonas de alto riesgo. En caso de que se encuentre en un área de inundación más intensa, quizás querrán llevar tierra de relleno.

Cauces en Florida y la compra de terreno

El último tema relacionado al agua que trataremos son los cauces reglamentarios. Los cauces trazan el curso del agua y las tierras adyacentes que deben ser preservados para poder mitigar las inundaciones y evitar que el agua alcance cierta altura.

¿Qué significa esto? Es extremadamente difícil obtener una aprobación para construir o modificar cauces reglamentarios y los terrenos incluidos en ellos.

Necesitarán permisos especiales, asesoría de ingenieros y, en la mayoría de los casos, no se permite ubicar estructuras en el área de cauces. Estas reglas pueden variar en cada condado. Para obtener mayor información, contacten al Departamento de Zonificación y Planificación.

Además, la cobertura del seguro será extremadamente cara porque si hay un incremento del agua, se observará primero en el cauce. Por lo tanto, si es posible, eviten las zonas de cauces.

Conclusión sobre comprar un terreno en Florida

¡Hagan las diligencias necesarias antes de comprar un terreno! Siempre hay cosas a tener en cuenta.

A la hora de comprar un terreno en Florida, hay aspectos cruciales que tener en cuenta; por ejemplo, cauces, zonas de inundación y humedales. Los cauces no es lo ideal, recomendamos evitar comprar este tipo de propiedades o, si no pueden evitarlo, tengan una larga conversación con las autoridades del condado para estar completamente informados sobre las consecuencias.

Un humedal es un entorno del tipo de pantanos o ciénagas, no es imposible construir allí, pero estarán construyendo el resto de sus vidas tal como lo hacen los holandeses en su país. Pueden utilizar el mapa del Servicio de Peces y Fauna de Estados Unidos para verificar si su propiedad se encuentra en zona de humedal o cercana a una.

Las zonas de inundaciones no son completamente un impedimento, solo necesitan estar al tanto de qué zona es en la que se encuentran y que representa eso para las regulaciones de las coberturas de seguro. Puede utilizar el mapa GIS del condado o el mapa de inundación de FEMA para averiguar si su propiedad está en una zona de inundación.

Estas tres problemáticas son de gran importancia en Florida. Pueden encontrar esta información con facilidad si realizan los trámites necesarios antes de comprar la propiedad.

Cuando compran una propiedad mediante Compass Land USA, nosotros llevamos a cabo todos los trámites por ustedes por lo que no deberán preocuparse por estas problemáticas. Esperamos que esto haya sido de ayuda para que comprendan qué necesitan saber sobre la compra de terrenos en Florida.

En caso de tener alguna duda sobre el proceso de compra de terreno, dejen un comentario a continuación. Nos complacerá ayudarlos en este proceso y responder cualquier pregunta. ¡Estamos ansiosos por escucharlos!

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